martedì 14 gennaio 2014

http://www.rischiocalcolato.it/2014/01/panic-selling-immobiliare-a-che-prezzo-comprare-casa.html

burning house 750 650x433 Panic Selling Immobiliare: A Che Prezzo Comprare Casa? Uno degli argomenti più caldi 2014 sarà il crollo verticale del mercato immobiliare. Se da una parte chi possiede un immobile vivrà il suo olocausto personale dei risparmi, chi invece è in cerca di un immobile sia come prima casa che per investimento avrà il suo momento di gloria, purché compri al prezzo giusto. Cioè a prezzi di panico.
Per definire “quanto” sia un prezzo di panico per un immobile, dobbiamo prima definire il prezzo di un immobile in un mercato che non abbia grosse tensioni speculative.
Mi spiego meglio, ci sono almeno due componenti nella domanda di immobili residenziali:
  • l’acquisto di immobili per utilizzo personale/faigliare, quindi prima casa, a volte seconda o terza casa da usare per se o per la famiglia.
  • l’acquisto per investimento, ovvero per ottenere un affitto o rivendere e speculare sul prezzo
Nell’Italia del 2014, la seconda componente è trascurabile, alla luce dell’attuale situazione fiscale e creditizia, l’acquisto per investimento di immobili in Italia vede volumi bassissimi e non influisce sugli equilibri di domanda e offerta con l’eccezione di zone di particolare pregio. Cioè la parte più alta dell’offerta. Zone che non ci interessano in questa analisi (perché cerchiamo un prezzo da panico).
Come determinare un prezzo “normale” per la zona prescelta?
Bisogna considerare due fattori locali:
  1. La pezzatura media dell’appartamento/immobile che si vuole comprare in quella zona
  2. Il reddito medio delle famiglie che ci vivono
L’idea è questa:
Per ogni zona/quartiere/paese generalmente esiste una tipologia “tipica” di immobile abitato da una famiglia, e il reddito famigliare di quella zona/quartiere/paese generalmente può essere determinato osservando e parlando con le persone del luogo (suggerisco negozianti e baristi).
Avendo questi due dati di massima è possibile fare una stima di un prezzo normale per un appartamento tipico, e poi regolarsi di conseguenza per determinare un prezzo per situazioni speciali, ovvero pezzature più piccole o più grandi, stato dell’immobile, pertinenze etc.
L’algoritmo da usare è questo:
Il prezzo “normale” di un appartamento tipico di una certa zona è rappresentato dal reddito netto annuale (cioè a tasse pagate) di una famiglia moltiplicato per 5 anni.
Esempio
Prendiamo Genova, quartiere popolare di San Fruttuoso, per determinare un prezzo normale:
  1. Appartamento tipico: 85mq (senza pertinenze) e un buono stato (ovvero con al massimo un 10% del prezzo di manutenzione per abitarci)
  2. Reddito Netto annuale famiglia tipica 2000€/2500€ mese, 24.000/30.000€ anno
Ne consegue che il prezzo normale di un appartamento tipico di 85mq a San Fruttuoso a Genova è di 120.000€/150.000€.
Ovvero : 1400/1750€ al metro quadro.
La “Ratio” di questo metodo
La casa, specie la prima casa è un bisogno primario, nel senso che non si può vivere (a lungo) senza un tetto sopra la testa. Tolta di mezzo la componente “investimento” la casa torna ad essere niente di più che una “cosa utile” e in una situazione in cui l’offerta non è scarsa, ma abbondante il prezzo viene determinato da chi compra
Il parametro più importante nella decisione di chi compra una casa è: “a questo prezzo me la posso permettere considerato il carico fiscale e quanto mi deve rimanere per vivere dignitosamente”
Poi c’è un secondo soggetto la banca che concede il mutuo la quale più o meno fa lo stesso ragionamento, ovvero (oggi)  concede il mutuo più sulla base delle capacità di reddito della famiglia che non sulla garanzia rappresentata dall’immobile.
Ebbene a livello statistico questo metodo  ha dato prova di funzionare, nel senso che prezzi superiori a quelli definiti in questa maniera si sono invariabilmente rivelati come una sovra-quotazione (fino ad arrivare alla bolla). Prezzi inferiori si sono mediamente rivelati una sotto-quotazione (fino ad arrivare al Panico)
Comprare il Panico
E ora arriviamo alla parte finale, cioè il prezzo del panico.Quale è un livello di prezzo adeguato per avere una ragionevole certezza di aver fatto un buon affare in una situazione di Panic Selling?
Abbastanza semplice: si prende il prezzo “normale” e come minimo si toglie ancora un 20%
Per cui nell’esempio precedente:
ZonaSituazione
pezzatura tipica
senza pertinenze
 prezzo
tipico (€)
prezzo al mq.
 (€ al mq.)
San Fruttuoso
Genova
Normale85mq120.000/150.0001400/1750
Panico (-20%)96.000/120.0001230/1415
Panico Forte(-33%)79.200/99.000935/1165
Panico Estremo (-50%)60.000/75.000700/875
Sono sicuro che chi sta leggendo questa tabella, specie se proprietario di immobili, non crederà a quanto ha appena letto. E’ un problema di percezione e di esperienzaperchè una fase deflattiva che sfocerà nel Panic Selling, il mercato immobiliare italianoNON la ha mai subita in tutta la sua storia.
Però tenete presente due fatti innegabili:
  1. In Italia esiste un gigantesco stock di immobili liberi/invenduti che hanno un costo fiscale insostenibile, specie per i milioni di cittadini a basso reddito che hanno ereditato o si sono fatti la seconda casa in una vita di lavoro e risparmio
  2. Le banche NON concedono più mutui facili
Il combinato disposto di questi due fatti produce una miscela esplosiva che nel 2014 distruggerà quasi completamente il risparmio immobiliare ad eccezione di quello di altissimo pregio. Dal punto di vista di un potenziale compratore, sia per farsi “la prima casa” sia per investimento sta per arrivare il momento migliore nella storia d’Italia. L’importante è avere chiaro il prezzo per fare un affare.