domenica 8 marzo 2015

Vendere o affittare casa a Levanto, consigli utili.

Come preannunciato nel precedente articolo, oggi voglio regalare a te che vuoi vendere o affittare casa a Levanto, qualche consiglio utile, che ti potrà agevolare nella vendita e nell'affittare il tuo immobile.

Quindi per renderti la vita piu semplice, voglio introdurti al concetto di home staging.
Ora tu penserai, -ecco la solita americanata detta in inglese per fare effetto ma che poi non significa niente-
Tutto sommato hai ragione.Non bisogna fidarsi delle americanate.In fondo Internet è una americanata.Facebook è una americanata.L'Iphone che usi per chattare con whatsapp è una grandissima americanata.

Comprendi?Forse a certe americanate è meglio prestare attenzione e non sottovalutarle.

Torniamo sul pezzo.L'Home staging altro non è che la preparazione che si fa ad un immobile per prepararlo alla vendita o all'affitto.E' una pratica che si è fatta strada tra gli agenti immobiliari americani per rendere le abitazioni piu attraenti e accoglienti e migliorarne contestualmente la vendibilità.

-Ma io a certe cose non ci credo, la mia casa è bellissima, queste sono belinate e se uno vuole affittarla o comprarla se la prende cosi com'è-

E' un ragionamento che fanno in tanti, e non ti giudico per questo.Ma come la penseresti se ti dicessi che alcuni piccoli accorgimenti nella promozione della tua casa, possono fare si che tu la riesca a vendere o affittare meglio?Cosa penseresti se quel ragionamento che hai fatto sopra, si traducesse in termini pratici, in centinaia o migliaia di Euro incassati in meno?Lo guarderesti da un altra angolazione?Suppongo di si.

Per spiegare meglio il concetto, e perchè io a te, caro venditore o locatore, in questo momento di crisi e nel quale il mercato è nelle mani degli acquirenti, ti voglio davvero bene, te lo spiego con un esempio visivo.

Guarda questa foto.


Quale delle due, ti attrae di piu?Quella di sinistra?
Eppure è la stessa identica casa.Sono gli stessi metri quadrati.E per gran parte è pure lo stesso arredamento.

Con alcuni piccoli accorgimenti, qualche luce in più, un po di ordine la stessa casa si è vestita di un abito nuovo e scintillante, e tu stesso, se dovessi acquistarla o affittarla, propenderesti per quella di destra.

Quando vai da un rivenditore di auto, per acquistare una nuova auto, ti premuri di lavare e lucidare quella vecchia, allo scopo di farti valutare meglio il tuo usato dal concessionario?E' cosi?

Ecco, il concetto è lo stesso.

Ora passo a qualche suggerimento pratico.
Il concetto base è spersonalizzare.Il tuo possibile acquirente, o il tuo possibile cliente vacanziero estivo, non è interessato alle tue foto di famiglia,per fare un esempio.Non è interessato a niente che rifletta la tua personalità nella casa, perchè se ne diventerà il proprietario o deciderà di affittarla per le vacanze estive, in primis ci rifletterà la propria di personalità e secondo, a lui interessa solo un prodotto comodo, accogliente e allineato al suo budget.

Quindi migliora gli spazi interni, metti lampadine piu potenti e cambia le tende se di colore scuro,allo scopo di dare piu luce agli ambienti.La luce, attira gli esseri umani cosi come le falene ai lampioni in estate.

Ritinteggia le pareti, fai sparire eventuali tracce di condensa, metti in ordine e usa un profumo per ambienti dalla fragranza fresca.

Se vuoi proprio strafare, fai qualche ritocco all'arredamento.Questo sopratutto per l'affitto estivo, è un fattore determinante nella scelta del cliente che cerca una casa per le vacanze.

Lo so, sembrano suggerimenti ovvi.Ma ti posso garantire che data la mia esperienza sul campo e il numero di case che ho visto, sono pochissimi coloro che si impegnano in questa opera.

Eppure è statistico che le case che si presentano meglio, quelle che riescono meglio in foto(perchè quando una casa è in ordine e attraente, anche le fotografie per realizzare un annuncio di vendita riescono molto ma molto meglio) si vendono o si affittano molto piu velocemente, con trattative marginali e con maggiore soddisfazione per chi vende o chi compra.

Tieni presente che le modifiche che ti suggerisco portano ad un esborso monetario che va da qualche centinaia a poche migliaia di Euro, ma quando vai a vendere, possono pesare per dieci volte tanto.Ne varrà la pena di farle?

Ora ti lascio in attesa del prossimo articolo.
Per approfondire l'argomento con me, contattami.

Un saluto e buona vendita!

Enzo Podestà








domenica 1 marzo 2015

Mercato dei venditori, mercato degli acquirenti

Oggi voglio parlare a te che hai messo la casa in vendita, o stai pensando di farlo.

Magari(fidandoti poco degli agenti immobiliari,ma tranquillo, non ti biasimo per questo) hai deciso di tentare la strada del tentare la vendita da solo.Quindi hai messo un dettagliato annuncio su qualche portalone immobiliare, poi hai messo un bel cartello, con tanto di marca da bollo, ma inaspettatamente il tuo annuncio sta facendo la muffa tanto su internet, quanto nella realtà
So quello che stai pensando, e la risposta è si, anche su internet, onniscente rete di comunicazione globale formata da bit e alta tecnologia digitale, un annuncio puo fare la muffa.Anche sullo sconfinato terreno digitale di internet, un annuncio puo diventare semplicemente parte del paesaggio, diventando di fatto invisibile.

Probabilmente non ti spieghi come mai sia cosi difficile trovare un cliente.
Ti starai dicendo che è colpa della crisi,che prima o poi il mercato ripartira!Oppure che devi solo trovare "l'amatore", un fantomatico essere ultraterreno che un giorno si palesera davanti alla tua porta di casa, o magari ti telefonerà perchè ha visto l'annuncio, e ti dirà che vuole comprare senza trattare e offrendoti il doppio di qualunque cifra gli chiederai(l'ho visto succedere, ma solo in certi film americani)

E nel mentre che attendi che questi eventi si verifichino,il tempo passa.I giorni, le settimane, i mesi e poi pure gli anni, inesorabilmente, passano.Ti sei chiesto quanto vale il tuo tempo?

Io ti capisco.Ti comprendo benissimo, e ti posso garantire che non hai colpe.Tu ci hai provato, ma l'unico aspetto che non hai considerato, ed era quello fondamentale, era quello di guardare il calendario e scoprire in quale anno sei.
Lo stai guardando e non noti niente di strano?
Beh dovresti, in quanto stai cercando di vendere casa con il concetto guida che ha funzionato fino al 2008.

In quegli anni, il mercato sopratutto quello delle nostre zone, era caratterizzato da una enorme domanda e da una offerta risicata di immobili.In quel momento si puo dire che il mercato era in mano ai venditori.
Te la faccio piu semplice.Le case in vendita erano poche, e abbondavano coloro che le volevano comprare.Potevi mettere in vendita anche un sottoscala e qualcuno ti avrebbe fatto una offerta per comprarlo.

Ora non va piu cosi.Ora gli acquirenti si stanno prendendo una sonora rivincita, e mi spiace dirtelo, ma il bersaglio sei tu che per ragioni diverse sei costretto a vendere in questo periodo.
Non so se hai notato anche questo, ma oggi, nel 2015, le case in vendita sono a dir poco numerose, le offerte si sprecano sia nel centro che nelle frazioni, quello che manca, e ti sarai accorto anche di questo, è che non c'è che le compra!

Suppongo che a questo punto dell'articolo se stai cercando di vendere casa, sopratutto da solo, tu ti senta un po terrorizzato.Ora voglio tranquilizzarti.
Nonostante tutto, le case si vendono lo stesso.

Vorresti sapere come, e se ci sono trucchi o segreti al riguardo?Beh si, ce ne sono, e te ne rivelerò qualcuno sul prossimo articolo.
    

martedì 14 gennaio 2014

http://www.rischiocalcolato.it/2014/01/panic-selling-immobiliare-a-che-prezzo-comprare-casa.html

burning house 750 650x433 Panic Selling Immobiliare: A Che Prezzo Comprare Casa? Uno degli argomenti più caldi 2014 sarà il crollo verticale del mercato immobiliare. Se da una parte chi possiede un immobile vivrà il suo olocausto personale dei risparmi, chi invece è in cerca di un immobile sia come prima casa che per investimento avrà il suo momento di gloria, purché compri al prezzo giusto. Cioè a prezzi di panico.
Per definire “quanto” sia un prezzo di panico per un immobile, dobbiamo prima definire il prezzo di un immobile in un mercato che non abbia grosse tensioni speculative.
Mi spiego meglio, ci sono almeno due componenti nella domanda di immobili residenziali:
  • l’acquisto di immobili per utilizzo personale/faigliare, quindi prima casa, a volte seconda o terza casa da usare per se o per la famiglia.
  • l’acquisto per investimento, ovvero per ottenere un affitto o rivendere e speculare sul prezzo
Nell’Italia del 2014, la seconda componente è trascurabile, alla luce dell’attuale situazione fiscale e creditizia, l’acquisto per investimento di immobili in Italia vede volumi bassissimi e non influisce sugli equilibri di domanda e offerta con l’eccezione di zone di particolare pregio. Cioè la parte più alta dell’offerta. Zone che non ci interessano in questa analisi (perché cerchiamo un prezzo da panico).
Come determinare un prezzo “normale” per la zona prescelta?
Bisogna considerare due fattori locali:
  1. La pezzatura media dell’appartamento/immobile che si vuole comprare in quella zona
  2. Il reddito medio delle famiglie che ci vivono
L’idea è questa:
Per ogni zona/quartiere/paese generalmente esiste una tipologia “tipica” di immobile abitato da una famiglia, e il reddito famigliare di quella zona/quartiere/paese generalmente può essere determinato osservando e parlando con le persone del luogo (suggerisco negozianti e baristi).
Avendo questi due dati di massima è possibile fare una stima di un prezzo normale per un appartamento tipico, e poi regolarsi di conseguenza per determinare un prezzo per situazioni speciali, ovvero pezzature più piccole o più grandi, stato dell’immobile, pertinenze etc.
L’algoritmo da usare è questo:
Il prezzo “normale” di un appartamento tipico di una certa zona è rappresentato dal reddito netto annuale (cioè a tasse pagate) di una famiglia moltiplicato per 5 anni.
Esempio
Prendiamo Genova, quartiere popolare di San Fruttuoso, per determinare un prezzo normale:
  1. Appartamento tipico: 85mq (senza pertinenze) e un buono stato (ovvero con al massimo un 10% del prezzo di manutenzione per abitarci)
  2. Reddito Netto annuale famiglia tipica 2000€/2500€ mese, 24.000/30.000€ anno
Ne consegue che il prezzo normale di un appartamento tipico di 85mq a San Fruttuoso a Genova è di 120.000€/150.000€.
Ovvero : 1400/1750€ al metro quadro.
La “Ratio” di questo metodo
La casa, specie la prima casa è un bisogno primario, nel senso che non si può vivere (a lungo) senza un tetto sopra la testa. Tolta di mezzo la componente “investimento” la casa torna ad essere niente di più che una “cosa utile” e in una situazione in cui l’offerta non è scarsa, ma abbondante il prezzo viene determinato da chi compra
Il parametro più importante nella decisione di chi compra una casa è: “a questo prezzo me la posso permettere considerato il carico fiscale e quanto mi deve rimanere per vivere dignitosamente”
Poi c’è un secondo soggetto la banca che concede il mutuo la quale più o meno fa lo stesso ragionamento, ovvero (oggi)  concede il mutuo più sulla base delle capacità di reddito della famiglia che non sulla garanzia rappresentata dall’immobile.
Ebbene a livello statistico questo metodo  ha dato prova di funzionare, nel senso che prezzi superiori a quelli definiti in questa maniera si sono invariabilmente rivelati come una sovra-quotazione (fino ad arrivare alla bolla). Prezzi inferiori si sono mediamente rivelati una sotto-quotazione (fino ad arrivare al Panico)
Comprare il Panico
E ora arriviamo alla parte finale, cioè il prezzo del panico.Quale è un livello di prezzo adeguato per avere una ragionevole certezza di aver fatto un buon affare in una situazione di Panic Selling?
Abbastanza semplice: si prende il prezzo “normale” e come minimo si toglie ancora un 20%
Per cui nell’esempio precedente:
ZonaSituazione
pezzatura tipica
senza pertinenze
 prezzo
tipico (€)
prezzo al mq.
 (€ al mq.)
San Fruttuoso
Genova
Normale85mq120.000/150.0001400/1750
Panico (-20%)96.000/120.0001230/1415
Panico Forte(-33%)79.200/99.000935/1165
Panico Estremo (-50%)60.000/75.000700/875
Sono sicuro che chi sta leggendo questa tabella, specie se proprietario di immobili, non crederà a quanto ha appena letto. E’ un problema di percezione e di esperienzaperchè una fase deflattiva che sfocerà nel Panic Selling, il mercato immobiliare italianoNON la ha mai subita in tutta la sua storia.
Però tenete presente due fatti innegabili:
  1. In Italia esiste un gigantesco stock di immobili liberi/invenduti che hanno un costo fiscale insostenibile, specie per i milioni di cittadini a basso reddito che hanno ereditato o si sono fatti la seconda casa in una vita di lavoro e risparmio
  2. Le banche NON concedono più mutui facili
Il combinato disposto di questi due fatti produce una miscela esplosiva che nel 2014 distruggerà quasi completamente il risparmio immobiliare ad eccezione di quello di altissimo pregio. Dal punto di vista di un potenziale compratore, sia per farsi “la prima casa” sia per investimento sta per arrivare il momento migliore nella storia d’Italia. L’importante è avere chiaro il prezzo per fare un affare.